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        【眉山】眉山市物業管理條例

        來源:國家法律法規數據庫  日期:2023-09-22

         

         

                   眉山市物業管理條例                   

         

        (2019年12月30日眉山市第四屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過  2020年11月26日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準)

         

        第一章  總  則

        第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造和諧、安全、文明的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合眉山市實際,制定本條例。

        第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動。

        本條例所稱物業管理,是指業主通過委托物業服務人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施養護和管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

        物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

        第三條 物業管理應當堅持黨建引領、政府監管、業主自治、誠實信用、服務規范、行業自律的原則。

        第四條 市、區縣人民政府應當將物業管理工作納入本地現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,建立物業管理綜合協調機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務和管理水平,推進智慧平安小區建設,完善社會化和市場化相結合的物業管理機制,促進物業管理融入城市基層社會治理。

        街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責轄區內物業管理活動的指導、組織、協調和監督,以基層黨組織建設推進物業管理,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;依法調處物業管理矛盾糾紛,協助政府主管部門開展物業管理相關工作。

        居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

        第五條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

        市、區縣人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、財政、自然資源、生態環境、衛生健康、教育體育、市場監管、應急管理、司法行政等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

        第六條 建立由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)召集,政府相關職能部門、居民(村民)委員會、物業服務行業協會、業主委員會、業主、物業服務人、建設單位、專業經營單位等相關各方代表參加的物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理和社區管理之間的相關問題,化解物業服務矛盾糾紛。

        第七條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當依法指導物業服務行業協會有序開展相關工作,支持監督物業服務行業協會加強自律管理,制定實施服務規范,培訓從業人員,規范從業行為,促進依法誠信經營,推動行業健康有序發展。

        鼓勵物業服務企業加入本市物業服務行業協會。

         

        第二章  業主、業主大會和業主委員會

         

        第一節 業  主

         

        第八條 本條例所稱業主包括:

        (一)依法登記取得房屋所有權的;

        (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等取得房屋所有權的;

        (三)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的;

        (四)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的。

        基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理活動中享有業主權利,承擔業主義務。

        第九條 物業的承租人、借用人或者實際使用物業的其他人是物業的使用人。

        物業使用人在物業管理活動中的權利義務及費用承擔、支付方式由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

        第十條 業主在物業管理活動中享有以下權利:

        (一)按照物業服務合同的約定接受物業服務人提供的服務,并監督合同履行;

        (二)依法申請成立業主大會,選舉業主委員會委員、候補委員,并依法享有被選舉權;

        (三)對業主大會籌備組成員、換屆小組成員人選提出意見;

        (四)參加業主大會會議并行使投票權,或者申請列席業主委員會會議,并提出工作建議;

        (五)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

        (六)監督業主委員會工作,申請罷免業主委員會委員、候補委員;

        (七)對物業使用、維護、改造等方案進行監督;

        (八)要求業主委員會公開依法屬于全體業主共有的車位、會所、架空層、廣告位等租賃經營及其他公共收益的收支情況;

        (九)反映、舉報、勸阻、制止物業管理區域內的違法建設、侵占綠地等行為;

        (十)法律、法規規定以及管理規約約定的其他權利。

        第十一條 業主在物業管理活動中履行以下義務:

        (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

        (二)按照合同約定交納物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用;

        (三)執行業主大會和業主委員會依法作出的決定;

        (四)因轉讓、出租、出借物業專有部分或者設立居住權導致物業使用人變更的,書面告知物業服務人;

        (五)業主專有部分損壞有可能危害公共安全、公共利益或者其他業主合法權益的,及時修繕、維護或者采取防范措施;

        (六)對相鄰業主專有部分維修維護提供必要配合;

        (七)共同維護物業管理區域內的環境衛生及公共秩序;

        (八)在房屋外墻安裝空調外機、雨棚、晾衣桿等延伸構建或者附加結構的,應當符合法律、法規及管理規約的規定,并提前告知業主委員會及物業服務人,不得破壞房屋建筑結構,危及公共安全,影響整體風貌;

        (九)配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

        (十)法律、法規規定以及管理規約約定的其他義務。

        業主不得以放棄權利為由不履行其法定義務。

         

        第二節 業主大會

         

        第十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,同一物業管理區域只能成立一個業主大會。

        只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

        業主大會依法作出的決定對全體業主具有法律約束力。

        第十三條 物業管理區域內業主人數較多的,可以以棟、單元、樓層為單位共同推選樓棟長,樓棟長經書面委托可以代表本片區業主參加業主大會會議。

        樓棟長參加業主大會會議前,應當事先書面征求其所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

        樓棟長的推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中約定。樓棟長的任職條件參照本條例業主委員會委員的條件設置。

        第十四條 業主在業主大會上的投票權,實行一人一票,業主人數按建筑物專有部分數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

        專有部分面積按照不動產登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的,按照測繪機構的實際測量面積計算;尚未進行實際測量的,按照物業買賣合同記載的面積計算。

        第十五條 建設單位應當將首次業主大會會議籌備經費繳存至街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指定賬戶,籌備經費應當??顚S?。市人民政府住房和城鄉建設主管部門負責制定籌備經費具體繳存管理辦法。

        籌備組應當在居民(村民)委員會指導下制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處(鄉、鎮人民政府),并在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。

        第十六條 符合設立業主大會條件的,建設單位應當在條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請設立業主大會,并同時移交業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等相關資料。

        建設單位未及時書面申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請。

        建設單位已注銷的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會可以向市、區縣人民政府住房和城鄉建設、城鄉規劃、不動產登記等主管部門或者專業經營單位申請查詢和調取籌備成立業主大會所需要的資料信息,相關單位應當依法予以配合。

        第十七條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自收到設立業主大會書面申請之日起十五日內,組織業主成立業主大會籌備組。

        籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內予以公示,公示時間不少于七日。業主對成員名單有異議的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會協調解決。

        籌備組人數應當為單數,組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。居民(村民)委員會應當在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進行培訓。

        第十八條 籌備組負責以下籌備工作:

        (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

        (二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

        (三)確認業主資格、投票權數和專有部分面積;

        (四)起草樓棟長的推選及表決辦法;

        (五)擬定業主委員會選舉辦法草案、工作規則草案,提出候選人建議名單;

        (六)確定首次業主大會會議表決規則;

        (七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

        前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當如實記錄并及時答復。

        第十九條 業主大會履行下列職責:

        (一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

        (二)選舉、更換或者罷免業主委員會委員;

        (三)確定物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務人,或者決定自行管理;

        (四)確定物業服務適用的等級標準以及物業服務收費標準;

        (五)依法籌集、管理、使用和監督住宅專項維修資金;

        (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

        (七)改變共有部分用途;

        (八)決定共有部分及共用設施設備的使用方案和規程,管理、分配、使用其公共收益;

        (九)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會委員工作補貼的來源、支付標準;

        (十)改變或者撤銷業主委員會做出的決定;

        (十一)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

        第二十條 管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益,不得違背公序良俗。

        管理規約應當對下列事項作出規定:

        (一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

        (二)共有部分及共用設施設備經營收益的使用、分配;

        (三)業主和物業使用人在植物種植、動物飼養等環境衛生、秩序維護、安全管理方面的權利與義務;

        (四)住宅專項維修資金應急使用的情形;

        (五)違反管理規約應當承擔的責任。

        經業主大會會議表決通過的管理規約對全體業主及物業使用人均具有法律約束力。

        第二十一條 業主大會會議表決形式可以采用集體討論、書面征求意見、現場投票、電子郵件、傳真、短信、微信、APP平臺等方式,表決形式應當如實反映業主意愿,具有可追溯性。

        區縣人民政府應當逐步建立業主信息決策平臺,供業主大會會議、業主委員會和業主使用。

        業主的表決情況及統計結果應當由業主委員會在物業管理區域顯著位置公告,公告不少于七日。業主可以申請公布、查閱,并依法實施監督。

         

        第三節 業主委員會

         

        第二十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由五人以上單數組成,實行任期制,每屆任期三年或者五年,可以連選連任。委員具體人數、任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

        業主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

        業主委員會可以設置候補委員,候補委員名額不得超過業主委員人數的百分之五十。業主委員會出現缺額時,應當按照候補委員得票數順序進行遞補,并將人員變動情況在物業管理區域顯著位置公告十五日。候補委員的產生辦法由業主大會會議決定或者在業主大會議事規則中規定。

        第二十三條 業主委員會委員及候補委員候選人由下列方式推選:

        (一)業主推薦或者自薦;

        (二)以棟、單元、樓層為單位推薦;

        (三)居民(村民)委員會在奉公守法、公道正派、熱心公益的業主中推薦。

        籌備組應當核查參選人的資格,并確定業主委員會委員及候補委員候選人名單。候選人名單應當以書面形式在物業管理區域內公示,公示時間不少于七日。業主對候選人名單有異議的,由籌備組協調解決。

        第二十四條 業主有下列情形之一的,不得擔任業主大會籌備組成員、業主委員會委員、候補委員、換屆選舉小組成員;已擔任相關職務的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者業主委員會調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權決定終止其職務,并在物業管理區域內顯著位置公告:

        (一)本人及其配偶、直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務人有利害關系的;

        (二)有組織、參加黑惡勢力犯罪記錄或者依法被納入失信被執行人名單的;

        (三)有損壞房屋承重結構、侵占綠地、違法建設、占用共用設施設備及公共空間、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等違反建筑管理規定的行為且未改正的;

        (四)未按照合同約定交納物業服務費、住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

        (五)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益或者報酬的;

        (六)違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

        第二十五條 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內持相關資料到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門、公安派出所、居民(村民)委員會。

        業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)報告并變更登記事項,并在物業管理區域內顯著位置公告十五日。

        業主委員會持街道辦事處(鄉、鎮人民政府)相關證明材料可以刻制印章、開立銀行賬戶,并將印章式樣和銀行賬號報送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

        第二十六條 業主委員會履行下列職責:

        (一)執行業主大會的決定、決議,維護全體業主的共同利益;

        (二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況、業主委員會工作和收支情況;

        (三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,并監督履行;

        (四)監督管理規約的實施;

        (五)組織和監督住宅專項維修資金的使用;

        (六)監督管理物業管理區域的公共收益及其使用;

        (七)建立完善定期接待制度,聽取業主和物業使用人的意見建議,接受處理相關咨詢、投訴,并及時向業主反饋意見辦理結果;

        (八)協調處理物業管理活動中產生的糾紛;

        (九)審核需要業主共同分攤的費用,督促業主交納物業服務費等相關費用;

        (十)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

        第二十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,業主委員會委員不得委托他人出席會議。業主委員會會議作出的決定必須經全體委員半數以上同意,決定文書應當加蓋業主委員會印章。候補委員可以列席會議、發表意見,但不具有表決權。

        業主委員會在職權范圍內依法作出的決定,對全體業主具有法律約束力。業主委員會應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

        第二十八條 業主委員會應當及時向全體業主公布下列情況和資料,接受全體業主監督:

        (一)管理規約、業主大會議事規則;

        (二)業主大會和業主委員會的決定;

        (三)經過選聘確定的物業服務人及物業服務合同內容;

        (四)業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式、物業服務費交納情況等;

        (五)業主委員會的履職情況;

        (六)物業共有部分及共用設施設備的使用和收益情況;

        (七)業主大會、業主委員會工作經費收支情況,業主委員會委員工作補貼等費用情況;

        (八)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

        (九)其他應當向業主公開的情況和資料。

        前款第一項、第二項、第三項、第四項規定事項應當持續公告;第五項、第六項、第七項、第八項規定事項應當每半年公告一次。業主委員會未按規定公告、更新的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令其限期公布。

        第二十九條 業主委員會及其委員不得有下列行為:

        (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會的決定;

        (二)篡改、轉移、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料;

        (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;

        (四)違反規定使用業主委員會印章;

        (五)擅自動用住宅專項維修資金,侵占、挪用業主公共收益及其他財產;

        (六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房,共有部分及共用設施設備用途;

        (七)泄露業主個人信息,或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

        (八)利用職務之便索取、收受或者變相收受物業服務人等利害關系人提供的利益或者報酬;

        (九)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

        (十)違反法律、法規規定和管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

        業主委員會委員有前款行為的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者業主委員會調查核實后暫停其職務,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,終止委員資格,并在物業管理區域內顯著位置公告。

        第三十條 業主委員會應當在任期屆滿九十日前向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面提交換屆選舉工作方案,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令其限期改選;逾期仍不組織的,應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會指導和協助下,成立換屆選舉籌備組選舉產生新一屆業主委員會。

        換屆選舉期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人或者調整物業收費標準等重大事項作出決定。但發生危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況,需要立即使用住宅專項維修資金維修、改造的事項除外。

        業主委員會應當自換屆完成之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交至新一屆業主委員會。拒不移交的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令移交,物業所在地公安機關應當依法協助。

         

        第三章  前期物業管理

         

        第三十一條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當根據建設單位或者業主委員會的申請,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界線、社區建設等因素,自受理申請之日起二十日內依法劃定轄區內的物業管理區域,并于劃定后七日內將物業管理區域范圍書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

        分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;物業管理區域已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以向主管部門申請劃分為不同的物業管理區域,但影響消防安全的除外。

        第三十二條 建設單位在銷售物業時,應當以書面說明和圖紙形式在銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容:

        (一)物業管理區域的范圍;

        (二)前期物業服務合同及物業管理方案;

        (三)臨時管理規約;

        (四)物業服務用房、業主委員會議事活動用房的位置及面積;

        (五)物業共有部分及共用設施設備的名稱、位置及面積;

        (六)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫位置、數量及權屬;

        (七)規劃的公共綠地的位置和面積;

        (八)生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。

        第三十三條 新建物業應當按照規劃配建物業服務用房、業主委員會議事活動用房,建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行裝修,裝修應當符合設計標準,滿足基本辦公功能,具體標準由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

        物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,建設單位、物業服務人、業主委員會不得擅自改變用途,不得分割、轉讓、抵押或者違規出租。

        第三十四條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當按照公平公正、開放透明的原則建立全市統一的物業服務招投標平臺,完善物業服務招標評標專家庫,并制定具體的管理辦法。

        建設單位應當通過物業服務招投標平臺選聘物業服務人。招標文件中應當明確物業服務等級標準。

        一個物業管理區域建筑面積低于三萬平方米或者投標人少于三個的,經物業所在地市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務人。

        第三十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

        建設單位應當依據相關法律、法規和開發項目實際擬定前期物業服務合同,制定臨時管理規約。建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示。物業買受人應當對遵守臨時管理規約書面承諾。

        第三十六條 普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準實行政府指導價,根據物業服務等級標準確定價格標準。

        區縣人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門,制定所轄區域普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準。

        區縣人民政府價格主管部門應當每三年進行政府指導價評估,并會同住房和城鄉建設主管部門根據評估結果適時調整。

        建設單位在出售物業時未經物業服務人授權,不得向物業買受人公開承諾減免相關物業服務費。

        第三十七條 建設單位應當在物業交付使用十五日前組織物業服務人,開展物業共有部分及共用設施設備及項目相關工程建設竣工驗收技術資料的承接查驗。承接前期物業服務項目時,應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,由雙方共同簽訂承接查驗協議,制作承接查驗記錄,并逐項登記。物業承接查驗可以邀請業主代表、居民(村民)委員會、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

        物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,將前期物業服務合同、建設單位移交的相關資料、物業承接查驗記錄、承接查驗協議及其他有關資料向市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管應當自備案后七日內將備案材料抄送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)存檔。

        前期物業服務合同終止時,物業服務人應當將承接查驗資料移交業主委員會。

        第三十八條 物業承接查驗時,物業服務人應當將發現的問題書面告知建設單位,建設單位應當及時進行整改。

        物業服務人不得擅自承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

         

        第四章  物業服務

         

        第三十九條 鼓勵業主大會通過物業服務招投標平臺選聘物業服務人。業主委員會應當在業主大會選聘物業服務人前向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)報告選聘方案。

        一個物業管理區域由一個物業服務人提供物業服務。業主大會、業主委員會不得支解、分割物業管理區域分別進行招投標。

        物業服務合同應當明確物業服務標準,合同期限不得超過本屆業主委員會任期。

        第四十條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

        物業服務內容應當包括下列事項:

        (一)物業共有部分及共用設施設備的使用、管理和維護;

        (二)共有部分綠化養護,生活垃圾分類、清運等環境衛生管理;

        (三)物業服務區域內房屋裝飾裝修管理;

        (四)公共區域的秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

        (五)物業檔案和物業服務檔案的管理;

        (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

        第四十一條 物業服務人應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布,并及時更新:

        (一)營業執照、項目負責人及聯系方式、專業人員資格證書、客服及工程維修聯系電話、物業服務投訴電話;

        (二)物業管理方案及物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

        (三)物業服務工作安排及完成情況;

        (四)電梯、消防、監控等專項設施設備維修保養合同、維修保養單位資質、聯系方式和應急處置方案等;

        (五)住宅專項維修資金使用情況;

        (六)文明衛生公約;

        (七)房屋裝飾裝修中的注意事項和禁止行為;

        (八)樹木修剪移栽等容易引發業主爭議的維修養護事項;

        (九)入戶家政保潔、兒童代接代送、病人送醫看護、居家養老等特約服務項目種類及收費標準;

        (十)停車庫(位)收費標準及空余情況;

        (十一)物業共有部分及共用設施設備經營收益的使用情況;

        (十二)節假日服務事項、社區文化活動安排;

        (十三)其他應當公開發布的信息。

        業主對公示內容有異議的,物業服務人應當在三日內答復。

        第四十二條 物業服務人可以聘請專業性服務組織或者其他第三人承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務,但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

        物業服務人可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

        物業服務人可以與快遞企業簽訂合同,提供快遞簽收、快遞代發等增值服務,服務報酬由雙方協商確定。

        第四十三條 物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,共同決定續聘、解聘、另聘物業服務人。

        業主依法共同決定解聘物業服務人的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

        業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同;物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。

        物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是物業服務期限為不定期。

        第四十四條 物業服務合同解除或者終止后,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,并與業主委員會、決定自行管理的業主或者其他指定的人履行如下交接義務:

        (一)如實告知物業的使用和管理狀況;

        (二)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

        (三)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

        (四)移交物業服務用房;

        (五)分項結算預收、代收和預付、代付費用;

        (六)住宅專項維修資金使用情況資料;

        (七)利用共有部分及共用設施設備經營的相關資料;

        (八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

        物業服務企業未履行退出交接手續的,不得擅自退出物業管理區域或者停止物業服務。原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等事項為由拒絕退出物業服務區域。

        原物業服務人違反第一款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

        第四十五條 當物業服務合同終止后,在新的物業服務人未接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

        所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當會同相關行政主管部門加強指導監督,確保物業服務質量。

        第四十六條 市、區縣人民政府市場監督管理主管部門應當依法受理涉物業管理服務領域的價格投訴,根據實際情況,會同住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展調查核實,依法進行處理,并及時將處理結果反饋投訴人。

        市、區縣人民政府市場監督管理主管部門應當及時將存在違規違法情形的物業服務人信息向住房和城鄉建設主管部門報告,錄入信用信息檔案。

        第四十七條 已竣工但尚未出售或者未交付給物業買受人的物業,物業服務費由建設單位承擔;已交付業主的物業未達到交付條件,整改期間的物業服務費由建設單位承擔。

        已按照約定交付業主的物業,物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

        第四十八條 物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由欠交、拒交物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的,物業服務人及業主委員會可以通過上門催交、限期交納等方式催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟,相關業主拒不執行人民法院生效法律文書的,依法按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

        業主轉讓物業應當結清物業服務費等相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移登記情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務人。

        第四十九條 物業管理區域內,供水、供電、供燃氣、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用,不得違規轉嫁、分攤戶外管線或者其他設施設備的損耗。

        專業經營單位不得因部分終端用戶未履行繳費義務,停止對已繳費用戶和共有部分的服務。

        第五十條 物業服務人應當按照相關法律法規規定及物業服務合同約定強化日常管理,維護物業管理區域內的衛生、消防、安全和相關秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

        物業服務人應當加強宣傳教育,強化日常巡邏、防范和監管,制定消防安全、事故災害、疫情防控等應急預案,并開展演練。

        物業服務人應當采取必要安全保障措施防止建筑物、構筑物中的脫落墜落、拋擲物品等事件。當事件發生后,物業服務人應當積極配合有關機關開展調查核實。

        物業管理區域內發生自然災害、事故災難、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件時,物業服務人應當按照規定向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、相關行政主管部門和專業經營單位報告,并執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

        第五十一條 物業服務人不得有下列行為:

        (一)擅自提高物業服務收費標準,降低物業服務標準或者減少服務項目;

        (二)擅自利用共有部分及共用設施設備進行經營;

        (三)擅自設置或者允許他人設置營業攤點;

        (四)擅自改變物業服務用房等共有物業用途;

        (五)擅自停水、停電、停燃氣;

        (六)挪用住宅專項維修資金;

        (七)將全部物業服務業務整體轉讓;

        (八)騙取、挪用或者侵占業主共有財產或者收益;

        (九)泄露業主、物業使用人信息;

        (十)惡意騷擾或者打擊報復業主、物業使用人;

        (十一)法律、法規規定的其他禁止行為。

        第五十二條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務人信用評價體系,健全物業服務人和從業人員信用信息檔案,每年邀請相關行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會、基層黨組織、網格員等開展物業服務質量測評,推進動態信用計分管理,面向社會公布,并提供查詢服務。

        物業服務人不履行本條例規定的義務或者受到行政處罰的,經區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門核實,應當錄入信用信息檔案。

         

        第五章  物業的使用與維護

         

        第五十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人應當按照不動產登記簿登記的用途或者經批準的設計功能使用物業專有部分、共有部分及共用設施設備。

        第五十四條 物業管理區域內禁止下列行為:

        (一)損壞房屋承重結構,改變房屋外觀或者在外墻體開設、擴大門窗;

        (二)違法搭建建筑物、構筑物或者私自開挖、擴建地下室;

        (三)破壞防水結構,將不具備防水條件的房間或者陽臺改造為衛生間、廚房;

        (四)超負荷或者違反安全規定鋪放、儲存物品;

        (五)擅自占用共有部分,遷移或者損壞共用設施設備;

        (六)擅自停用或者損壞公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通;

        (七)超過規定標準排放油煙、噪聲或者產生振動;

        (八)侵占綠地,毀壞花草樹木;

        (九)亂倒垃圾,亂堆雜物,亂設攤點,亂停車輛;

        (十)違反規定飼養寵物、家禽;

        (十一)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫,擅自張貼廣告、標語等宣傳品;

        (十二)在建筑物、構筑物外立面擱置、懸掛物品,存在安全隱患;

        (十三)從建筑物、構筑物中拋擲物品;

        (十四)擅自在住宅內開設餐飲、娛樂、生產、倉儲等經營性場館;

        (十五)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

        發生違反有關治安、環保、建筑、消防等法律法規的行為,業主、物業使用人有權投訴、舉報。物業服務人及業主委員會應當及時采取合理措施制止,向有關行政主管部門報告并協助處理。物業服務人未依法履行其義務的,由住房和城鄉建設主管部門核實后錄入信用信息檔案。有關行政主管部門應當在法定期限內依法處理,并將處理結果反饋物業服務人及業主委員會。

        第五十五條 物業管理區域內應當按照規劃設置車位、車庫,并首先滿足業主的需要。利用共有部分劃定車位的,其收費標準由業主大會決定,業主委員會可以委托物業服務人代收相關費用。

        物業服務人可以收取機動車車輛停放服務費,服務內容、收費標準應當在物業服務合同中約定,并在住宅區內顯著位置公告。

        住宅區內停放車輛的,不得占用消防通道和公共綠地,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

        第五十六條 建設單位應當根據經濟社會發展和實際需求在物業管理區域內規劃非機動車集中停放區域。

        業主決定增設、改造非機動車集中停放區域的,應當由物業服務人制定具體改造方案,并征求住房和城鄉建設、城鄉規劃、公安、應急管理等主管部門意見。具體改造方案由相關物業服務人組織實施。

        非機動車集中停放區域應當結合實際集中配置充電、消防、安保等設施設備。業主應當將非機動車統一停放在該區域內,禁止占用樓道、消防通道違規停車和入戶、私拉電線充電。

        第五十七條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式經營獲得的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

        建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。業主所得的共有收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以經業主大會決定,用于業主大會或者業主委員會工作經費等。

        業主委員會應當單獨列賬,并定期公布共有部分的經營與收益情況。

        第五十八條 市、區縣人民政府應當落實補助資金,并制定具體實施辦法,鼓勵符合條件的既有住宅增設電梯。

        第五十九條 建設單位應當依照國家有關規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。

        物業在保修期內出現質量問題的,建設單位應當在收到業主、業主委員會、物業服務人維修申請后現場核實。情況屬實的,立即予以維修。

        物業保修期內,建設單位不履行或者拖延履行保修義務的,業主、業主委員會、物業服務人可以向市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門投訴,由住房和城鄉建設主管部門依法監管。

        第六十條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以與供水、供電、供燃氣和建設工程勘察、設計、施工、監理單位建立行政執法協助機制,依法制止已立案查處或者正在實施的違法裝飾裝修、違法建設,并制定制止違法建設的具體措施。

        第六十一條 供水、供電、供燃氣等專業經營單位應當協調建設單位,組織對新建住宅物業管理區域專業經營設施設備及相關管線的設計及安裝建設,并在竣工驗收后接收相關產權,承擔終端用戶入戶端口以前設施設備及相關管線的維修、養護、更新和管理責任。

        專業經營設施設備及相關管線未移交給專業經營單位的,市、區縣人民政府應當制定規劃,分期組織移交。

        第六十二條 建立住宅專項維修資金,用于保修期滿后物業管理區域內共有部分及共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定住宅專項維修資金應急使用備案申請表、使用方案、審批表等示范文本,規范細化申請使用流程。

        住宅專項維修資金管理應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、按戶核算、??顚S?、業主決策、政府監管的原則。

        業主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的百分之三十的,業主應當及時補交。已成立業主大會的,補交方案由業主大會決定;未成立業主大會的,補交的具體辦法由市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門會同同級財政部門制定。

        第六十三條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當每季度與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并每年向業主公布。業主對公布的情況有異議的,可以要求復核。

        市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立住宅專項維修資金查詢制度,指導專戶管理銀行建立住宅專項維修資金管理網絡平臺,接受業主的查詢。

        第六十四條 發生下列情況時,物業服務人應當配合業主委員會或者相關業主先行組織維修、更新和采取應急防范措施,同時由業主大會或者業主委員會憑應急使用住宅專項維修資金使用方案向物業所在地市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門報告,經核準后其費用在住宅專項維修資金中列支。業主委員會申請使用維修資金的,事后應當向業主大會書面說明情況:

        (一)屋頂防水損壞造成滲漏的;

        (二)電梯、消防、安防、無障礙設施等共用設施設備故障,存在嚴重安全隱患的;

        (三)樓體外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險,危及人身安全的;

        (四)專用供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

        (五)公共護欄(圍)破損嚴重,危害公共安全的;

        (六)因自然災害等其他原因導致物業共有部分及共用設施設備損壞,需要應急使用住宅專項維修資金的。

        市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內辦理相關手續。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公告。

         

        第六章  老舊住宅小區管理維護

         

        第六十五條 市、區縣人民政府應當將老舊住宅小區改造納入城鎮保障性安居工程,準確認定范圍、統籌安排時序、科學編制計劃、合理確定項目,落實補助資金加強老舊住宅小區配套基礎設施或者公共服務設施的建設、更新、改造、提升,逐步改善老舊住宅小區人居環境。

        第六十六條 物業配套設施完善的老舊住宅小區,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織、指導業主籌備成立業主大會,選舉業主委員會,鼓勵選聘物業服務企業實施管理;物業配套設施不完善的老舊住宅小區,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當指導小區業主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業服務。

        第六十七條 市、區縣人民政府可以在未劃分物業管理區域的老舊住宅小區探索實施區域整合,在業主自愿前提下,選擇專業物業服務公司進駐,根據實際情況采取相應物業管理模式,開展分項委托服務,并給予政策扶持和資金補助。

        第六十八條 指導和協助老舊住宅小區依法完善業主合理分擔、管線單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。更新改造物業管理區域內的道路、綠化、供水、供電、供燃氣、通信等設施設備,并增設物業服務用房、電梯、車輛停放場所。改造提升標準、內容清單、實施方案應當經相關行政主管部門審批同意。

         

        第七章  監督管理

         

        第六十九條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設、價格、綜合行政執法、自然資源、生態環境、公安、市場監管等主管部門應當建立違法違規行為投訴登記、辦結回復制度,在物業管理區域內顯著位置公布執法單位和聯系方式,并依法查處物業管理區域內的違法行為。

        業主委員會及物業服務人應當為執法單位開展工作提供便利條件和必要配合。

        第七十條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

        (一)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理;

        (二)建立物業服務人預選、招投標、評標等各類公共服務平臺和物業管理信用評價體系;

        (三)制定管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本;

        (四)指導街道辦事處(鄉、鎮人民政府)物業管理相關工作;

        (五)責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定;

        (六)監管住宅專項維修資金的使用;

        (七)按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴,監督建設單位、施工單位履行保修義務;

        (八)制定完善本地物業服務等級標準;

        (九)配合價格主管部門制定普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務費政府指導價;

        (十)配合市場監督管理主管部門監督物業服務收費公告、執行、糾紛處理;

        (十一)建立完善物業管理分級培訓體系;

        (十二)指導建立區域物業服務行業協會;

        (十三)法律、法規規定的其他職責。

        第七十一條 市、區縣人民政府相關部門應當按照各自職責分工,履行下列職責:

        (一)自然資源主管部門負責監督建設單位按照規劃設計要求完善物業服務用房及其相關配套設施建設;依法受理、審核物業管理區域內的房屋使用用途更改申請;認定查處違法建設及擅自改變住宅用途的行為。

        (二)綜合行政執法部門依法查處物業管理區域及其周邊的油煙排放污染,占用毀壞綠化,違規擺攤設點和種植養殖,棄置廢棄物等影響市容和環境衛生的行為。

        (三)公安機關依法查處物業管理區域及其周邊的交通運輸噪聲污染及監管職責范圍內的社會生活噪聲污染;負責物業管理區域內的治安管理,依法查處阻礙業主自治、侵害業主權益的行為;指導物業管理區域內車輛停放、停車泊位劃定以及限速標志設置,參與停車矛盾糾紛處理;開展房屋租賃監督管理。

        (四)價格主管部門負責制定普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費政府指導價標準。

        (五)市場監督管理主管部門負責依法監管并查處物業管理服務中的價格違法行為和相關違法經營活動。

        (六)生態環境主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的監督管理,依法查處周邊工業噪聲污染、建筑施工噪聲污染及監管職責范圍內的社會生活噪聲污染。

        (七)應急管理主管部門負責監督物業服務人履行安全管理防范職責,建立巡查、應急演練等機制,依法查處違反消防、安防、抗震等法律、法規的行為。

        (八)其他行政主管部門按照各自職能分工依法履行其管理、監督、服務、執法職責,共同做好物業管理相關工作。

        第七十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)履行下列職責:

        (一)具體負責本轄區內物業管理工作,建立健全物業管理工作長效機制;

        (二)建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理重大事項;

        (三)為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件;

        (四)組織、指導和監督轄區內業主大會、業主委員會依法履行職責,參與業主大會、業主委員會籌備、成立和換屆工作;

        (五)組織、指導和協調轄區內業主大會、業主委員會選聘、續聘、解聘物業服務人;

        (六)責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定;

        (七)制止、報告物業管理區域內的違法行為;

        (八)指導督促物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理實施;

        (九)依法調解、處理物業管理矛盾糾紛;

        (十)法律、法規規定的其他職責。

        第七十三條 居民(村民)委員會履行下列職責:

        (一)協助和配合街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理工作;

        (二)指導和協助轄區各物業管理區域設立業主大會和選舉業主委員會;

        (三)指導和監督轄區各物業管理區域業主委員會的日常運作,督促業主委員會和物業服務人履行職責;

        (四)引導業主、業主委員會如實反映物業管理服務活動中的相關情況;

        (五)配合政府部門及街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協調處理物業管理矛盾糾紛;

        (六)法律、法規規定的其他職責。

        第七十四條 本條例規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的,依照其規定執行。

         

        第八章  法律責任

         

        第七十五條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

        第七十六條 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰:

        (一)違反本條例第十五條第一款、第十六條第一款規定,未繳存首次業主大會籌備經費或者未報告申請成立業主大會的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上十五萬元以下罰款。

        (二)違反本條例第三十二條規定,未向物業買受人明示相關事項的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

        (三)違反本條例第三十三條第一款、第二款規定,未按照規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

        (四)違反本條例第三十四條第二款、第三款規定,未依法選聘物業服務人,或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務人的,責令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

        (五)違反本條例第三十七條第一款規定,將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

        第七十七條 物業服務人違反本條例的規定,有下列行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰,并依法錄入信用信息檔案:

        (一)違反本條例第三十七條第二款規定,未辦理物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

        (二)違反本條例第三十八條第二款規定,承接未經查驗或者查驗不合格物業的,責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下的罰款。

        (三)違反本條例第四十一條規定,未公布或者及時更新物業服務相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處二千元以上一萬元以下罰款。

        (四)違反本條例第四十四條第二款規定,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,未履行相應告知和交接義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上五萬元以下的罰款。

        (五)違反本條例第五十條第四款規定,未履行報告義務的,處二千元以上一萬元以下的罰款。

        (六)違反本條例第五十一條第五項規定,擅自停水、停電、停燃氣的,責令限期改正,處二千元以上一萬元以下罰款。

        (七)違反本條例第五十一條第九項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令改正,沒收違法所得,給予警告;拒不改正的,處五千元以上兩萬元以下罰款。

        物業服務人違反本條例第五十一條第一項規定,擅自提高物業服務收費標準、降低物業服務標準或者減少服務項目的,由市、區縣人民政府市場監督管理部門依法查處。

        第七十八條 業主、物業使用人違反本條例第五十四條禁止性規定的,由有關行政主管部門按照職責分工依法查處。

        第七十九條 專業經營單位違反本條例第六十一條第一款規定,未按照規定履行維修、養護、更新、管理等義務及承擔相關費用的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

        第八十條 公職人員在物業管理工作中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等失職瀆職行為的,由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處理。

         

        第九章  附  則

         

        第八十一條 本條例自2021年1月1日起施行。

         

         

         


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